Sua família adquiriu imóveis ao longo do tempo por compra ou herança. Essa quantidade de imóveis requer atualmente sua atenção e gestão. Esse patrimônio pode ser uma fonte considerável de receita ou uma dor de cabeça para você.
Provavelmente você gostaria da participação da sua família na gestão desse patrimônio. Para isso serão necessárias algumas providências.
MAPEAMENTO DA SITUAÇÃO DOS IMÓVEIS
Pode ser que a maioria dos seus familiares desconheça a real situação dos imóveis: sua quantidade, condição legal, localização, rentabilidade e outras condições.
Provavelmente foram adquiridos ao longo do tempo a partir de oportunidades que você identificou e não de um plano específico.
Será preciso fazer um balanço geral começando pela relação completa dos imóveis de sua família, tipo de imóvel e localização.
Cada um desses imóveis tem uma característica própria como, por exemplo: terrenos, imóveis locados, não locados, imóveis de lazer, de moradia e imóveis rurais.
A condição de cada imóvel pode variar e é preciso que você mapeie:
• Se a documentação está correta. (matrícula, registro, legislação ambiental);
• Se a situação fiscal e de licenças está correta (habite-se, AVBC, IPTU etc);
• O risco da ocupação por terceiros;
• O estado de conservação de terrenos como limpeza, muros, calçadas, invasão;
• A conservação de imóveis locados e de imóveis não locados;
• A conservação de imóveis de uso familiar;
• Conhecer a rentabilidade de imóveis locados;
• Avaliar o valor de imóveis e oportunidades de mercado;
• Entender a frequência de ocupação pela família de imóveis de lazer, o custo operacional e o valor afetivo;
• Imóveis de uso para os negócios, verificar se estão na PJ da empresa e se proporcionam receita para a família;
• Se os imóveis de residência da família atendem as necessidades e se existe uma distribuição equitativa de imóveis entre os membros da família;
• Saber também se existem questões de herança não resolvidas;
Esse mapeamento inicial permitirá dimensionar a necessidade e a dificuldade para administrar o patrimônio.
A FAMÍLIA E OS IMÓVEIS
Esse levantamento mostra a complexidade da gestão desse patrimônio e que até então só você tem conduzido e agora deseja compartilhar com sua família.
Para decidir e administrar esse patrimônio você sempre teve que considerar as necessidades e interesses de toda sua família. Além disso, como cada um pode ter as próprias expectativas as suas decisões podem não agradar a todos. Suas decisões não são simples e racionais porque afetam a todos.
São muitas as razões pelas quais é conveniente que as decisões sobre patrimônio imobiliário tenham a participação de toda a família. A principal é manter a harmonia.
Dividir as decisões com a sua família, além de evitar problemas, é uma forma excelente de desenvolver a competência da nova geração para gerir patrimônio.
O desafio inicial será elaborar um pacto para o alinhamento de interesses, necessidades e expectativas. O pacto permitirá que as decisões atendam as naturais diferenças pessoais e que conflitos sejam evitados.
Sem um pacto a elaboração e execução de planos sobre o patrimônio pode levar anos e gerar conflitos. A metodologia da Governança Familiar facilita a elaboração desse pacto.
O primeiro passo da metodologia de Governança Familiar descrito neste texto será a criação do Conselho de Família. Esse é o fórum recomendável para o compartilhamento da gestão patrimonial com a família.
Com a prática do Conselho de Família as ideias de todos passam por um consenso e um processo de amadurecimento e também a construção de uma delegação para a execução das decisões.
O CONSELHO DE FAMÍLIA
Para que seu Conselho de Família funcione bem será necessário definir com sua família quem deve participar do Conselho estabelecendo critérios para sua composição: quem deve participar das reuniões e das decisões.
Se a sua família tem uma composição padrão pode ser você, cônjuge e filhos. Outras famílias mais complexas podem definir composições diferentes. Cabe a cada família decidir.
O Conselho de Família pode ter algumas regras para o bom funcionamento. Por exemplo, vocês podem definir a periodicidade das reuniões, temas a serem tratados e decididos no Conselho, além da cobrança e prestação de contas das decisões tomadas.
O Conselho de Família pode abordar outros temas além do patrimônio imobiliário, mas vamos abordar apenas este objetivo nesta ocasião.
As decisões podem abranger o destino e providências sobre todos os itens elencados no mapeamento acima.
O Conselho de Família é um recurso indispensável quando o patrimônio está sob a propriedade do chefe da família e as decisões da família dependem da existência de um canal de interlocução. É uma oportunidade valiosa de comunicação familiar.
PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO DO PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO FAMILIAR
O Conselho de Família é o fórum adequado para planejar o futuro. Sempre os interesses da família serão prioritários para as decisões, porém muitas vezes essas decisões requerem parecer técnico especializado para sua validade e viabilidade.
Alguns critérios que podem ser considerados para esse Planejamento Estratégico:
• Imóveis necessários para atender todos os membros da família.
• Disponibilidade e interesse de membros da família para administrar o patrimônio imobiliário
• Oportunidade de tornar o patrimônio rentável para segurança de toda família e garantia de bem-estar pelos anos futuros.
GESTÃO DO PATRIMÔNIO
Sob a gestão familiar:
Sua família pode decidir gerir com seus próprios recursos o patrimônio imobiliário e assumir os seguintes desafios:
• Avaliar a vantagem de constituir uma holding familiar patrimonial.
• Avaliar a possibilidade de melhor rentabilidade por realocação e foco.
• Terceirizar a locação e conservação.
• Estudar novos investimentos e reinvestimentos.
A holding familiar é uma forma legal para a participação de todos no patrimônio, uma forma possível de distribuição do patrimônio em vida e de facilitar e solucionar questões de herança. Quanto mais complexa a família mais a holding poderá evitar conflitos futuros.
Sob gestão profissionalizada:
O Conselho de Família pode tomar uma decisão mais complexa e com perspectivas mais amplas. Assumir a opção de empreender no ramo imobiliário. Esta decisão significa que a família terá um negócio profissionalizado no ramo imobiliário.
Uma alternativa pode ser uma incorporadora, que é o modelo de empresa empreendedora que gera negócios imobiliários. Desenvolve oportunidades, capta recursos financeiros e desenvolve o empreendimento.
A incorporadora contrata a construtora, o projeto arquitetônico e de engenharia, especialistas para obter todas as licenças e registros necessários e agências de marketing e vendas.
Outro negócio assemelhado no ramo imobiliário é uma loteadora.
EXECUÇÃO DAS DECISÕES TOMADAS
Elaborado o Planejamento Estratégico do Patrimônio Imobiliários da Família o Conselho de Família pode definir um integrante para supervisionar as providências necessárias para o cumprimento das decisões e fazer a ligação entre o Conselho e os recursos necessários.
É uma prática racional alguém da família receber a delegação e fazer a ponte junto aos executores dos projetos da família, acompanhar a evolução e a prestação de contas, trazer os especialistas e gestores para apresentar resultados para o Conselho.
A execução pode envolver a participação de muitos terceiros contratados. Por exemplo, na hipótese de gestão da família: advogados, corretores, administradoras de bens, engenheiros, empreiteiros, arquitetos, financeiros e outros mais.
Na hipótese de uma gestão profissional o caminho será você e sua família empreender por meio de uma empresa especializada, como citado uma incorporadora, com controle familiar e gestão profissional.
A vocação empreendedora de sua família pode transformar seu patrimônio na raiz de um negócio de grande porte e garantir a preservação do patrimônio. Neste caso o Conselho de Família poderá ter representantes no Conselho de Administração da empresa profissionalizada.
Como você pode ver a Governança Familiar é uma metodologia que facilita a organização e a preservação do patrimônio de sua família e mais ainda, conservar a harmonia familiar.
A experiência tem demostrado as vantagens da elaboração de um acordo prévio e a gestão do patrimônio imobiliário por um Conselho de Família. Muitos conflitos, perda de tempo e desperdício de recursos tem sido evitados com a Governança Familiar.
Nem todas as famílias estão prontas para iniciar um processo compartilhado de gestão. Facilitar a comunicação, superar diferenças, alinhar expectativas e a elaboração de um planeamento estratégico familiar pode requerer uma ação facilitadora de um especialista em Governança Familiar. Saiba mais no site https://joaomarcos.net
