O patrimônio imobiliário afeta de forma direta a família empresária, influenciando sobremaneira na gestão do patrimônio familiar e nas estratégias de sucessão. Vamos tentar com este texto fazer um breve apanhado das correlações que podem ser observadas.

Grande parte disso se deve ao fato do empresário brasileiro ter incutido em sua cultura de investimento a solidez do investimento imobiliário, aliado a uma cultura de um passado recente, em que a solidez de uma pequena e média empresa estava aliada ao patrimônio de sua sede (quem não se lembra dos dizeres “sede própria” que constavam em materiais publicitários e até em notas fiscais), patrimônio este que também servia para avalizar negócios e garantir financiamentos, assim não é à toa que até o todo poderoso Roberto Marinho, dono das Organizações Globo, sempre se referia à necessidade de manter patrimônio imobiliário, o que lhe permitiu comprar a participação do grupo Americano Time Life na empresa de Televisão. Para as grandes empresas a propriedade do imóvel era necessidade, já que não havia quem se arriscasse, naquela época, na execução de construção sob medida (Built to Suit) para locação, isso para não falar nas empresas agropastoris, aonde o imóvel é parte indispensável à produção.

De 2006 para cá, o mercado imobiliário brasileiro enfrentou um rápido amadurecimento, com grande valorização imobiliária, expansão rápida das cidades e entrada de investidores estrangeiros. O mercado empresarial também amadureceu ao longo dos anos, desde se passar a considerar o básico, que é o custo da ocupação do imóvel mesmo ele sendo próprio ou familiar, até avaliar a necessidade de manter ou não o patrimônio do imóvel, já que hoje, até no agronegócio, temos produtores que venderam suas terras e ampliaram sobremaneira sua produção com o arrendamento de áreas.

Neste período houve também uma expansão significativa de empresas de base imobiliária, especializadas em construir imóveis sob medida para os empresários (Built to Suit) ou mesmo comprar o imóvel que de propriedade da empresa e locar imediatamente para ela (Sale & Leaseback), além de disponibilizar imóveis prontos para locação.

Muitas destas operações também foram usadas para garantir o patrimônio da família empresária, como investimento sólido alternativo. Muitas vezes o imóvel da sede da empresa e/ou outros imóveis de propriedade da empresa passam para o patrimônio dos sócios/herdeiros ou para uma empresa patrimonial criada para este fim, de forma que a empresa original passa a pagar aluguel do espaço que ela ocupa para a família, garantindo a renda em caso de venda da empresa e, de certa forma, blindando o patrimônio familiar.

Muitas vezes isso não é tão simples. A empresa pode possuir restrições (dívidas de impostos, ações judiciais, etc.), os imóveis podem exigir regularização (retificação de área, registro de escrituras e incorporações), contaminação ambiental, dentre outros, o que impede as operações e exigem investimentos para solução. Também é necessário todo um estudo para definir a estratégia tributária que será adotada, sempre considerando a situação fática de aquisição do imóvel e o fim que se pretende dar para eles, mas as variáveis podem ser grandes, por isso importante a contratação de uma consultoria especializada e com larga experiência.

Por outro lado os mesmos imóveis podem ser a solução de diversos problemas da família empresária ou da própria empresa, desde simples venda do imóvel, para capitalização da empresa (que permite, inclusive soluções com pagamento direto pelo comprador de dívidas que às vezes impedem a venda do imóvel), venda de imóveis vagos e sem utilidade, venda com a empresa mantendo ocupação parcial ou total (Sale & Leaseback) e mesmo a utilização do imóvel como garantia de financiamentos. Além disso é viável a utilização do imóvel como garantia e rendimento da família por meio do recebimento do aluguel, a utilização do imóvel para estratégias de sucessão e/ou solução de problemas societários, como forma de remuneração dos sócios, etc. Ainda é possível utilizar o imóvel como forma de investimento em novos negócios imobiliários e também garantia de herdeiros menores (estruturas de doação), até com a constituição de Fundos de Imobiliários para benefício fiscal ou também o investimento em quotas de Fundos Imobiliários já existentes.

Como podem perceber, o tema é muito amplo e exige estudos profundos para cada caso.

Otavio Antonio Malfatto Marques Caetano

Advogado

Assessor Jurídico da Presidência do Grupo Empresarial e Imobiliário Savoy